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GLI ONERI FISCALI DEL CONDOMINIO
Dal 1° gennaio 2007 il condominio è diventato sostituto di imposta anche per gli appalti condominiali. In precedenza, l'articolo 23, comma 1, Dpr 29 settembre 1973, n. 600, come modificato dall'articolo 21, comma 1, legge 27 dicembre 1997, n. 449, prevedeva soltanto l'obbligo del condominio di operare, nella sua qualità di sostituto di imposta, - all'atto del pagamento - una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta ai percipienti, con obbligo di rivalsa, per le somme erogate ai titolari di redditi di lavoro dipendente e assimilati (portieri dello stabile, pulitori, eccetera) ovvero ai titolari di redditi di lavoro autonomo (avvocati, commercialisti e professionisti in genere). Con la novità introdotta dall'articolo 1, comma 43 della Finanziaria 2007 - legge 296/2006 - il condominio è ora diventato sostituto di imposta anche relativamente ai corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di appalto di opere o servizi, anche se resi a terzi o nell'interesse di terzi (presumibilmente condomini), effettuati nell'esercizio di impresa. Con la conseguenza che l'amministratore pro tempore è tenuto ad operare, su tali corrispettivi, la ritenuta del 4%, con la procedura di cui al modello F24. La ritenuta deve essere operata anche se i corrispettivi riguardino "redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente" (articolo 67, comma 1, lettera i, Dpr 917/1986). A tenore dell'articolo 55, comma 3, del richiamato Dpr 917/1986, infatti, le disposizioni in materia di imposte sui redditi - che fanno riferimento alle attività commerciali - si applicano, se non risulta diversamente, a tutte le attività specificate nel richiamato articolo 55 e, dunque, a tutte le attività dirette alla fornitura di beni o servizi. Così, esemplificativamente, l'obbligo della ritenuta troverà applicazione rispetto a tutti gli interventi di manutenzione o ristrutturazione, agli appalti con imprese di pulizia, agli appalti con imprese addette alla manutenzione di giardini, campi da tennis, piscine, ascensore, altre parti comuni, eccetera. Il versamento della ritenuta compete all'amministratore non in proprio, ma nella sua qualità di legale rappresentante del condominio, a norma dell'articolo 1131 del Codice civile. A norma dell'articolo 1, comma 43, della Finanziaria 2007, la ritenuta d'acconto trova applicazione con riferimento ai pagamenti effettuati dal 1° gennaio 2007, anche se relativi a fatture emesse nel 2006 o precedentemente. La novella legislativa si riferisce, infatti, alla data dei "pagamenti" e non alla data di emissione delle fatture o di stipula dei contratti e le ritenute devono essere versate entro il 16 del mese successivo al pagamento cui si riferiscono. Gli amministratori devono anche inviare agli appaltatori la certificazione dell'avvenuto versamento della ritenuta che, salve diverse istruzioni ministeriali, dovrà essere redatta a norma dell'articolo 3, Dpr 600/73, alla stregua del precedente modello 70 bis, con l'indicazione dell'importo soggetto a ritenuta, dell'ammontare della ritenuta, dell'importo netto pagato e dell'importo non soggetto a ritenuta. In ogni caso, tutti i dati relativi alle ritenute effettuate (dati anagrafici e codici fiscali dei soggetti percipienti, importi e ritenute di acconto effettuate) devono essere riportati nel modello 770 che, dal 2008, il condominio è tenuto a presentare, in via telematica, entro il 31 marzo di ogni anno.
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